فسخ عقد الإيجار القديم

و34 حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة 

أولا: 5 حالات أساسية لفسخ عقد الإيجار

الحالة الأولى:

عدم سداد الإيجار، وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار، فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى، ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.

-أما في القانون الجديد: فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده.  

-الحالة الثانية:

هي التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر، ففي القانونين تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين.

 -أما الحالة الثالثة:

فهي الإضرار بالعين المؤجرة، مثل هدم حوائط أو جدران حامية في العين أو العقار، وفي القانون القديم لا بد من إثبات ذلك بحكم نهائي ثم إقامة دعوى إخلاء، بينما في القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.

-والحالة الرابعة:

هي استخدام العين في أعمال منافية للآداب العامة، لكن لا بد من إثبات ذلك أول بحكم قضائي ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة.

 -والحالة الخامسة:

هي تغيير الاستخدام دون موافقة المالك، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، وفي القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء.-----------------------------------------------------

ثانيا: 34 حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة

# القانون رقم 49 لسنة 1977

القانون رقم 136 لسنة 1981

القانون رقم 4 لسنة 1996

والحالات القانونية في ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 هي:-

1حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذي به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم في جزء منه.

2- حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15يوما من تاريخ إنذاره بالوفاء.

3- حالة تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.

4- حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين أو أجرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك.

5- حالة ترك المستأجر العين للغير أو لذوي القربى بقصد الاستغناء عنها نهائيا.

 6حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة بموجب حكم قضائي نهائي.

7- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنى بموجب حكم قضائي نهائي.

8- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة العامة بموجب حكم قضائي نهائي.

9- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله في أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكم قضائي نهائي.

10- حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة .

 11- حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم غير مقيمين معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.

12- حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس في جريمة ماسة بالسمعة والشرف.

13- حالة تقديم المستأجر مستند مزور في قضيته مع المالك.

14- حالة استخدام العين المؤجرة في غير الغرض الذي أجرت من أجله.

15- حالة اندلاع حريق في العين المؤجرة وحدوث تلفيات.

16- حالة تربية طيور أو أغنام أو مواش بالعين المؤجرة.

17- حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات (شقق) جاهزة للسكنى.

لا تسري أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على:-

18- المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل.

19- المساكن التي تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير.

20- كما لا تسري أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى.

21- كما لا تسري أحكامه على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلي.

22- إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.

23- إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565.

24- أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوعرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع

25- إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم.

26- يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره "بالعدّاد"، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي.

27- إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.

28- ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.

في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996 فسخا عقد الإيجار.

29- اتفاق العاقدين على إنهاء العقد.

30- تحقق شرط فاسخ صريح.

31- اتحاد الذمة.

32- الفسخ لعدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزاماته.

33- هلاك العين المؤجرة.

34- إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه لانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.

-وبذلك تكون قد تمت الإجابة على السؤال الأهم في قانون الإيجارات... ووضحنا حالات فسخ عقد الإيجار سواء الإيجار القديم أو الإيجار الجديد... ووضحنا الحالات التي يتم فيها الفسخ تلقائيا وحالات أخرى تستوجب رفع دعوى وحالات أخرى تستوجب إثبات وضع معين بالعين المؤجرة واتخاذ إجراء قانوني حتى يتم الفسخ.